부동산 투자의 기초와 마인드: 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편)

부동산 투자에 대해 공부하기 위해 기초적인 내용을 다룬 '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편)' 책을 읽고 정리한 내용입니다.

부동산에 대해 잘모르는 초보자 분들이 읽기 좋은 책이고, 이 책을 통해 부동산 투자의 기초적인 원리와 마인드를 배울 수 있었습니다.

투자 원리

• 부동산 시장과 물가는 장기적으로 우상향 하는 자산임
• 투자수익 = 투자금 X 수익률
  • 투자실력이 부족하면 투자금을 늘려야한다
• 부동산 투자의 두가지 방향
  1. 일정한 현금흐름이 있으면, 수익률을 높이는게 두번째 → 시세차익형 투자
     • 시세차익
       1. 아파트 투자가 메인 → 거래가 활발해야 하기 때문이다
       2. 월세수익형 투자보다 시세차익형 투자가 쉽다
          1. 공실걱정이 적다
          2. 여차하면 내가 직접 거주하면 된다
       3. 투자금 대비 월세 수익은 적다
  2. 일정한 현금흐름이 없으면, 일정한 현금흐름을 만드는게 첫번째 →월세수익형 투자
     • 월세수익형
       1. 상가나 오피스텔
          1. 공실이 생기면 안된다
          2. 오피스텔은 건축허가가 아파트에 비해 까다롭지 않아서, 내가 산 오피스텔 근처에 새로운 오피스텔이 언제든 들어올 수 있음

마인드

• 자산을 모아가야 한다
  
  • 자산: 내게 돈을 벌어다 주는것, 사고나면 가격이 오를수도 있고 내릴수도 있는 것
    • 사업체, 주식, 토지, 상가, 주택, 금, 은, 원자재, 채권, 미술품, 가상화폐 등
  • 부채: 돈이 나가게하는것, 사고나면 무조건 가격이 하락하는 것
• 대출
  • 대출에 대한 생각을 바꿔야 한다. 부자들은 대출을 사용하는걸 당연하게 생각한다. 대출을 어떻게 사용할지가 중요하다
  • 대출받았는데 집값떨어지면 망한다는 두려움
    • 집값은 대출과는 전혀 상관없음
    • 대출을 받든, 안받든 집값이 떨어진거 자체가 문제
  • 대출 상환기간을 최대한 늘리고, 줄어든 상환비용으로 이자 이상의 수익을 내는게 맞다
  • 대출을 위한 지표
    • LTV(담보대출비율)
      • 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지
      • 예를 들어 6억원인 집을 매수할 때 LTV가 40%라면 2억 4천만원까지 대출을 받을 수 있음
    • DSR(총부채원리금상환비율)
      • 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율
      • 예를 들어 연소득 1억원에 DSR이 40%라면 대출원금과 이자 상환액이 연간 4천만원을 넘지 않는 한도로 대출해준다는 뜻
• 저점과 고점을 맞추는게 중요한게 아니다 앞으로 오를거같은지 내릴거 같은지 방향성이 중요하다
  • 저평가된 집은 없다

반응형

부동산 투자를 위해 알아둘 내용

• 투자전 살펴볼 지표
  • 아파트 미분양률
    • 미분양률이 높으면 공급이 많다는 뜻
  • 경매 낙찰가율
    • 감정가 대비 낙찰가 비율
    • 100%가 넘으면 감정가보다 높게 낙찰되었다는 뜻
    • 매매수요가 높다고 해석할 수 있음
  • 향후 3년간 입주물량
    • 해당 지역에서 가장 매력적인 매물의 공급이 있는지 확인해보라는 것
  • 인구와 가구수 증감
    • 인구와 가구수가 늘어야 수요가 증가함
• 부동산세금의 3가지 종류
  • 매수
    • 취득세
  • 보유
    • 두개 모두 공시가격을 기준으로 함
      • 재산세
      • 종합부동산세
        • 11억원을 초과하는 주택을 보유한 경우에만 부과
  • 매도
    • 양도세
      • 산 가격과 판 가격의 차이에 대해 부과
      • 1세대 1주택자는 2년이상 보유한 집의 매도 실거래가가 12억 미만이면 양도세 비과세 혜택 받음